Arrendar mi inmueble: ¿Qué establece la Ley 820 de 2003?

Para los propietarios de inmuebles en Bogotá, conocer el marco legal que rige los arrendamientos es fundamental para garantizar una relación contractual clara, segura y beneficiosa. La normativa que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Esta ley establece un equilibrio entre los derechos y deberes tanto de arrendadores como de arrendatarios, proporcionando las reglas del juego para todo el proceso: desde la firma del contrato hasta su terminación. Comprender sus puntos clave no solo previene conflictos, sino que también protege su patrimonio y asegura que la gestión de su propiedad se realice de manera profesional y conforme a la legalidad vigente. En Century 21 Sinergy te contamos.

¿Qué Ley protege a los inquilinos?

En Colombia, la principal ley que rige y protege tanto a los arrendadores como a los inquilinos en contratos de vivienda urbana es la Ley 820 de 2003. Es importante aclarar que aunque a veces se menciona la Ley 823, la correcta y aplicable para estos casos es la 820.

Esta ley fue creada para regular de manera específica los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en zonas urbanas del país. Su objetivo es establecer un marco jurídico claro que define los derechos y obligaciones de cada una de las partes, buscando un equilibrio y protegiendo a la parte considerada más vulnerable, que suele ser el inquilino. La ley abarca aspectos cruciales como el contenido del contrato, el valor máximo del canon de arrendamiento, los incrementos anuales, las causales de terminación y las condiciones para la restitución del inmueble.

¿Cuáles son los derechos de los inquilinos?

La Ley 820 de 2003 otorga a los inquilinos una serie de derechos claros para asegurarles una vivienda digna y una relación contractual justa. Los más importantes son:

• Derecho a recibir un inmueble en buen estado: El propietario debe entregar la vivienda en una condición adecuada para su uso, con servicios públicos funcionando y en un estado de sanidad y seguridad óptimo.

• Derecho al goce y uso pacífico del inmueble: El inquilino tiene derecho a disfrutar de la propiedad sin perturbaciones por parte del arrendador o de terceros.

• Derecho a un contrato por escrito (opcional pero recomendable): Aunque los contratos verbales son válidos, el inquilino tiene derecho a que se formalice por escrito, lo que brinda mayor seguridad jurídica.

• Derecho a que el canon de arrendamiento no supere el 1% del valor comercial del inmueble: La ley establece este tope para evitar cobros excesivos.

• Derecho a que el incremento anual del arriendo no supere el 100% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior.

• Derecho a la terminación del contrato bajo las condiciones de ley: El inquilino puede dar por terminado el contrato de manera unilateral si avisa con tres meses de antelación y, en algunos casos, paga una indemnización.

• Derecho a que se le realicen las reparaciones necesarias no atribuibles a su mal uso: El arrendador es responsable de las reparaciones locativas indispensables para el buen estado del inmueble. 

¿Qué paga el inquilino con la nueva ley de alquileres?

La Ley 820 de 2003, que sigue siendo la normativa vigente, actualmente no hay una "nueva ley" que la haya reemplazado de forma integral, establece claramente las obligaciones de pago del inquilino. Estas son:

1. El canon de arrendamiento: Es el pago mensual acordado en el contrato por el uso y goce del inmueble. Debe pagarse en los plazos estipulados.

2. Los servicios públicos domiciliarios: El inquilino es responsable de pagar oportunamente las facturas de los servicios que disfruta (agua, luz, gas, teléfono, etc.), a menos que se pacte algo diferente en el contrato.

3. La cuota de administración (si aplica): En propiedades bajo régimen de propiedad horizontal, es usual que el inquilino asuma el pago de las cuotas de administración ordinarias. Las cuotas extraordinarias generalmente corresponden al propietario.

Es fundamental que estos pagos queden claramente especificados en el contrato de arrendamiento para evitar malentendidos.

¿Cuánto tiempo tengo para echar a un inquilino con la nueva ley?

El término "echar" se traduce legalmente como la restitución del inmueble arrendado. La Ley 820 de 2003 no permite al arrendador terminar el contrato de forma arbitraria e inmediata. Se deben seguir unos procedimientos y plazos específicos, dependiendo de la causal.

Las principales situaciones son:

• Por incumplimiento del inquilino: Si el inquilino no paga el arriendo, los servicios públicos, la administración, o si subarrienda sin permiso o realiza mejoras no autorizadas, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución de inmueble. Este proceso judicial puede tomar varios meses, dependiendo del juzgado y de las acciones legales que tome el inquilino. No hay un tiempo fijo, pero no es un proceso de días o semanas.

• Por voluntad del arrendador sin justa causa: Si el arrendador desea dar por terminado el contrato de manera unilateral al finalizar el plazo inicial o una de sus prórrogas, debe notificar al inquilino con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de vencimiento. Además, debe consignar a favor del inquilino una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento.

• Por necesidad del arrendador: El arrendador puede solicitar la terminación del contrato con un preaviso de tres (3) meses y sin pagar indemnización si necesita el inmueble para su propia habitación, para demolerlo, para reparaciones indispensables o para la entrega en una compraventa.

Inmobiliarias en Bogotá

En Century 21 Sinergy, recomendamos siempre buscar la asesoría de profesionales inmobiliarios para llevar a cabo estos procesos, garantizando que se cumpla la ley y se protejan los derechos de todas las partes.