Derechos del arrendatario en Colombia: ¿Cómo protege la ley a los inquilinos?

El mercado inmobiliario en Colombia continúa en constante crecimiento, impulsado por la dinámica del arriendo de inmuebles como casas, apartamentos, locales comerciales y bodegas. Esta práctica representa una de las formas más habituales para generar ingresos pasivos. Sin embargo, más allá del aspecto económico, es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan sus derechos y deberes legales al momento de firmar un contrato de arrendamiento.

Así como los inquilinos tienen derechos que garantizan una experiencia justa y segura al rentar un inmueble, también existen deberes del arrendador claramente estipulados por la ley. Estos compromisos tienen como objetivo asegurar la equidad, legalidad y el cumplimiento del contrato por parte del propietario o arrendador.

¿Quién es el arrendador?

Antes de detallar sus obligaciones, es importante definir quién es el arrendador. Según lo establecido en la Ley 820 de  2003 y el Código Civil Colombiano, el arrendador es la persona natural o jurídica que ofrece en arriendo un inmueble a un tercero (arrendatario) por medio de un contrato formal, a cambio de una renta periódica.

Conocer los deberes del arrendador es esencial para evitar conflictos legales, proteger el patrimonio inmobiliario y garantizar el cumplimiento del contrato.

Principales deberes del arrendador en Colombia

1. Derecho a recibir la propiedad en el tiempo pactado

El arrendador debe entregar el inmueble en la fecha establecida en el contrato. Si incumple este plazo, el inquilino tiene derecho a ser indemnizado por los días de retraso y por el valor proporcional del arriendo.

2.Derecho a recibir el inmueble en óptimas condiciones

La vivienda o local debe ser entregado en condiciones adecuadas de habitabilidad, limpieza y funcionalidad. Además, el arrendador está obligado a garantizar el acceso a servicios públicos como agua, luz y gas.

3. Derecho a la tranquilidad y no perturbación

Durante la vigencia del contrato, el arrendatario tiene derecho a vivir o trabajar en el inmueble sin ser molestado por el arrendador, vecinos u otras personas. Cualquier intervención del propietario en la propiedad debe ser autorizada previamente.

4. Derecho al reembolso por reparaciones no locativas

Si el arrendatario debe realizar reparaciones que corresponden al arrendador (como daños estructurales o problemas en la red de servicios), tiene derecho a ser reembolsado por dichos gastos, siempre y cuando estén debidamente justificados.

5. Derecho a conocer el reglamento de propiedad horizontal 

Cuando el inmueble hace parte de una propiedad horizontal (edificios, conjuntos, etc.) el inquilino debe recibir una copia del reglamento, el cual contiene las normas de convivencia y uso de áreas comunes.

6. Derecho a indemnización por incumplimiento contractual

El arrendatario puede reclamar indemnizaciones económicas si:

• El contrato se termina sin causa justificada.

  
  

• Se le impide disfrutar del inmueble de manera pacífica.

  
  

• La propiedad no se entrega en las condiciones acordadas.

Deberes del arrendatario: Compromisos que debe cumplir

Así como existen derechos, el arrendatario también tiene obligaciones legales para garantizar el buen uso del inmueble y el cumplimiento del contrato.

1. Conservar el buen estado del inmueble

Debe cuidar la propiedad como si fuera propia, evitando daños, manteniendo la limpieza y respetando su uso según lo pactado.

2. Pagar puntualmente el arriendo y los servicios públicos

Los pagos deben realizarse en las fechas establecidas. Cualquier retraso puede generar intereses, sanciones o incluso la terminación del contrato.

3. No modificar el uso del inmueble sin autorización

Está prohibido transformar el inmueble en una bodega, oficina o local comercial si el contrato estipula que es una vivienda, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.

4. Cumplir las normas de propiedad horizontal

El inquilino debe respetar las reglas internas del edificio o conjunto, así como las decisiones tomadas por la administración o la asamblea de copropietarios.

¿Cuándo tiene derecho a una indemnización el arrendatario?

El Código Civil y la Ley 820 de 2003 establecen diferentes casos en los que el inquilino puede exigir compensación económica en los siguientes casos:

• Terminación anticipada del contrato

 Si el arrendador no notifica la finalización del contrato con al menos dos meses de anticipación, el arrendatario puede reclamar una indemnización de hasta tres meses el valor del canon.

• Perturbaciones durante el arriendo

Si el inquilino sufre molestias de manera continua como visitas no autorizadas, cambios sin consentimiento o ruidos excesivos, tiene derecho a una compensación por los perjuicios sufridos.

• Mal estado del inmueble

Si la propiedad no cumple con lo estipulado en el contrato de arrendamiento (humedades, instalaciones defectuosas, falta de servicios), el arrendatario puede solicitar tanto la terminación del contrato como una indemnización.

Century 21 Sinergy

Conocer los derechos del arrendatario en Colombia no solo permite al inquilino tomar decisiones informadas, sino también protegerse ante posibles abusos o incumplimientos por parte del empleador. La clave está en firmar contratos claros, asesorarse con profesionales del sector inmobiliario y actuar siempre dentro del marco legal.

Antes de firmar un contrato de arrendamiento, consulta con una inmobiliaria especializada como Century 21 Sinergy, donde recibirás orientación legal, respaldo profesional y acompañamiento durante todo el proceso de alquiler.